Piața imobiliară comercială din România a atins un stoc modern de aproape 18 milioane de metri pătrați în al doilea trimestru al anului 2026, iar puterea este tot mai concentrată în mâinile câtorva investitori. Fiecare dintre cele trei segmente principale, logistică, retail și birouri, este dominat de un lider clar care impune ritmul dezvoltării.
Logistica, cel mai concentrat segment
Segmentul logistic este cel mai mare, cu un total de 8,77 milioane de metri pătrați, și totodată cel mai concentrat. Aici, primii cinci proprietari dețin 76% din stocul modern. Lider detașat este compania cehă CTP, cu un portofoliu de 3,32 milioane de metri pătrați, ceea ce reprezintă o cotă de piață de 37,9%. Pe locul al doilea se clasează WDP din Belgia, care controlează 2,06 milioane de metri pătrați (23,5%). Împreună, CTP și WDP dețin 61,4% din întreaga piață de spații logistice, o situație care le conferă capacitatea de a dicta ritmul extinderilor și condițiile de negociere pentru chiriași, ridicând în același timp bariere pentru noii dezvoltatori.
Retailul și birourile, piețe mai fragmentate
Piața de retail, care totalizează 4,63 milioane de metri pătrați, este mai puțin concentrată, dar are de asemenea un jucător dominant. NEPI Rockcastle, un investitor din Africa de Sud, deține 939.800 de metri pătrați, echivalentul a 20,2% din piață, portofoliul său fiind de aproape trei ori mai mare decât cel al următorului clasat, AFI România. Primii cinci jucători din retail controlează împreună 46% din stocul modern.
Spre deosebire de celelalte două, segmentul de birouri este cel mai fragmentat. Stocul modern măsoară 4,52 milioane de metri pătrați, iar primii cinci proprietari dețin cumulat doar 35%. Liderul pieței este Globalworth, din Israel, cu un portofoliu de 443.100 de metri pătrați, însă cota sa de piață se situează sub 10%. Această structură mai dispersată oferă companiilor un spațiu de negociere mai larg.
Capitalul străin domină, un singur jucător român în top
Structura proprietății arată o dominație a capitalului internațional. Liderii celor trei segmente provin din Cehia, Africa de Sud și Israel, fiind completați de investitori din Belgia, Olanda, Singapore și China. Potrivit Financiarul, capitalul românesc reprezintă o excepție în acest peisaj. Singurul jucător autohton prezent în topurile fiecărui segment este Pavăl Holding, care ocupă locul al doilea pe piața de birouri cu 354.200 de metri pătrați și o cotă de 7,9%. Diferența de doar 88.900 de metri pătrați față de liderul Globalworth arată că, cel puțin în acest sector, capitalul local concurează la un nivel apropiat de primul loc.
Despina Ponomarenco, fondatoarea BREC RPC, consideră că această distribuție a capitalului reflectă maturizarea pieței. „Topul proprietarilor de active imobiliare din România spune, de fapt, o poveste despre încredere. Capitalul românesc stă astăzi alături de capital din Cehia, Africa de Sud, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China în portofolii de aproape 18 milioane de mp, evaluate la zeci de miliarde de euro, iar acest fapt demonstrează că piaţa imobiliară românească a devenit suficient de matură şi profitabilă pentru a atrage investitori pe termen lung, cu un profil diversificat”, a explicat aceasta.
Tranzacțiile și proiectele noi consolidează pozițiile liderilor
Tendința de consolidare este vizibilă și prin tranzacții recente. AFI România a urcat pe locul al doilea în sectorul de retail după ce a preluat șase parcuri de retail de la MAS REI, cu o suprafață totală de 125.500 de metri pătrați. În paralel, liderii își continuă planurile de expansiune. NEPI va extinde Promenada Mall București cu 55.400 mp, cu termen de finalizare în 2027. CTP are ca obiectiv să-și majoreze portofoliul la 4 milioane de metri pătrați în următorii ani, prin extinderea CTPark Bucharest West și South. De asemenea, IULIUS dezvoltă la Cluj-Napoca proiectul mixt RIVUS, care va include 142.000 de metri pătrați de retail.
